Le dispositif Denormandie, introduit en 2019, vise à revitaliser les centres-villes en favorisant la rénovation de logements anciens. En offrant des réductions d’impôts aux investisseurs, ce mécanisme cherche à lutter contre la vacance immobilière et à améliorer les conditions de vie des habitants.
Pour profiter de ces avantages fiscaux, plusieurs conditions doivent être respectées : le bien doit être situé dans une zone éligible, les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération, et le logement doit être mis en location pour une durée minimale de six ans. C’est une opportunité pour les investisseurs tout en dynamisant le marché immobilier des villes moyennes.
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Plan de l'article
Qu’est-ce que le dispositif Denormandie ?
Le dispositif Denormandie, créé par Julien Denormandie, ancien ministre du Logement, est un programme fiscal visant à encourager la rénovation de logements anciens dans des zones spécifiques. Prolongé jusqu’au 31 décembre 2027 par la loi de finances pour 2024 et l’article 42 de la loi du 9 avril 2024, ce dispositif est encadré par l’article 199 novovicies du code général des impôts.
Les objectifs du dispositif
Ce dispositif cible la revitalisation des centres-villes en difficulté et l’amélioration du parc immobilier. Il accorde une réduction d’impôt sur le revenu aux investisseurs réalisant des travaux de rénovation représentant au moins 25 % du coût total de l’opération. Les logements concernés doivent être situés dans des zones éligibles et peuvent inclure des copropriétés en grande difficulté financière ou dégradées.
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Les zones éligibles
Le dispositif est applicable dans certaines zones définies par l’administration fiscale, souvent appelées zones ABC. Il s’agit principalement de zones où le marché immobilier est tendu ou où la vacance des logements est élevée. Les plafonds de loyer et de ressources des locataires sont aussi régis par le zonage ABC, assurant ainsi une accessibilité pour les ménages modestes.
Les conditions spécifiques
Au-delà des exigences strictes sur le type et l’emplacement des biens, plusieurs autres conditions doivent être remplies pour bénéficier du dispositif Denormandie :
- Le bien doit être loué non meublé pour une durée minimale de six ans.
- Les travaux doivent être réalisés par une entreprise certifiée RGE.
- Le loyer mensuel hors charges ne doit pas dépasser certains plafonds.
- Le locataire ne doit pas dépasser certains plafonds de ressources annuelles.
Considérez ces éléments pour optimiser vos investissements tout en participant à la requalification de logements anciens.
Les avantages du dispositif Denormandie
Le dispositif Denormandie offre plusieurs avantages fiscaux qui le rendent attractif pour les investisseurs. Le dispositif permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pouvant aller jusqu’à 21 % du montant investi, répartie sur une période de 12 ans. Cette réduction est modulable selon la durée de l’engagement de location : 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans, et 21 % pour 12 ans.
Incitations à l’investissement locatif
En plus de la réduction d’impôt directe, le dispositif Denormandie encourage l’investissement locatif en offrant un complément de revenus stable. Cet avantage est particulièrement pertinent pour ceux cherchant à diversifier leurs sources de revenus ou à préparer leur pension de retraite.
Contributions à la revitalisation des centres-villes
Investir via le dispositif Denormandie contribue aussi à la revitalisation des centres-villes en difficulté. Effectivement, ce programme cible les zones où le besoin de rénovation est le plus pressant, notamment les copropriétés en grande difficulté financière et les logements anciens nécessitant des travaux conséquents.
Avantages financiers et patrimoniaux
Les investisseurs peuvent aussi bénéficier d’un effet de levier grâce à l’emprunt bancaire, souvent facilité par les perspectives de réduction d’impôt et de revenus locatifs. La rénovation de biens immobiliers conduit à une valorisation patrimoniale à long terme, offrant ainsi des perspectives de plus-value intéressantes en cas de revente du bien après la période d’engagement de location.
Les conditions pour bénéficier du dispositif Denormandie
Pour profiter du dispositif Denormandie, certaines conditions doivent être respectées. L’investissement doit concerner un logement ancien ou un local transformé en usage d’habitation. Ce bien doit être situé dans une zone éligible, déterminée par le zonage ABC.
Travaux d’amélioration et plafonds
Les travaux de rénovation sont majeurs. Ils doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. Ces travaux doivent être réalisés par une entreprise certifiée RGE (reconnu garant de l’environnement). Le montant total de l’investissement est plafonné à 300 000 euros et 5 500 euros par mètre carré de surface habitable.
Plafonds de loyers et de ressources
Deux autres critères essentiels sont le plafonnement des loyers et des ressources des locataires. Le loyer mensuel hors charges ne doit pas dépasser certains plafonds, définis en fonction de la zone géographique. Les ressources annuelles des locataires doivent aussi respecter des plafonds fixés par l’administration fiscale. Ces plafonds sont actualisés chaque année.
Durée de location
La durée de location du bien est un élément clé. L’investisseur s’engage à louer le bien pour une période minimale de 6 ans, pouvant s’étendre à 9 ans ou 12 ans. Cette durée d’engagement influe directement sur le pourcentage de réduction d’impôt accordé.
Pour être éligible, l’investissement doit être réalisé entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2027, conformément aux extensions prévues par l’article 42 de la loi du 9 avril 2024 et la loi de finances pour 2024.
Comment bénéficier de la réduction d’impôt Denormandie
Pour bénéficier de la réduction d’impôt Denormandie, suivez plusieurs étapes administratives. Lors de votre déclaration annuelle de revenus, incluez les documents suivants :
- Le bail du logement loué.
- L’avis d’imposition du locataire, pour vérifier que ses ressources respectent les plafonds fixés.
- Une note récapitulant les travaux réalisés et leur montant, indispensable pour justifier les dépenses de rénovation.
Outils et vérifications
Utilisez des outils tels que le simulateur fiscal mis à disposition par l’administration pour vérifier votre éligibilité et estimer le montant de la réduction d’impôt possible. La carte des communes éligibles permet de confirmer que votre investissement se situe bien dans une zone éligible au dispositif Denormandie.
Critères d’éligibilité
Respectez les critères suivants pour pouvoir prétendre à la réduction d’impôt :
- Le logement doit être situé dans une zone éligible déterminée par le zonage ABC.
- Les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.
- Le montant total de l’investissement est plafonné à 300 000 euros et 5 500 euros par mètre carré de surface habitable.
- Le loyer mensuel hors charges et les ressources annuelles des locataires doivent respecter les plafonds fixés par l’administration fiscale.
Le respect de ces critères est impératif pour bénéficier des avantages fiscaux offerts par le dispositif Denormandie.
